한국인의 재테크 고민 8가지, 진짜 돈 버는 선택은?

부동산

매월 상환하는 주택담보대출 원리금, 세금, 유지관리비 등을 고려한다면 내 집 마련보다는 주택을 임차해 사는 것이 더 싸다. 더군다나 부동산 경기가 바닥인 요즘 집을 구입하는 것은 바보들이나 하는 짓으로 보일지 모른다. 그러나 주택 임차와 구매에 관한 논쟁을 압도하는 주장이 하나 있다. 서던캘리포니아대 리처드 그린 교수는 “내 집이 곧 내 돼지 저금통”이라고 표현한다.
주택 임차가 본질적으로 나쁜 것은 아니다. 세상이 완벽하다면, 집을 빌려 살면서 절약한 돈을 주식과 채권에 투자해 30년 뒤에는 집을 산 경우보다 더 부자가 돼 있어야 마땅하다. 그러나 세상은 완벽하지 않다.
내 집 마련을 위해 담보대출을 받은 사람들은 빚을 갚기 위해 허리띠를 졸라매는 반면, 임대를 선택한 사람들은 집 대신 좋은 차, 좋은 옷, 근사한 레스토랑에서 더 많은 소비를 한다. 그러다 보면 30년 뒤에도 가진 돈은 그대로요, 집도 없이 살고 있기 십상이다. 그래서 잭 오터는 “집은 매달 원리금을 갚아야 하는 강력한 강제 저축 수단”이라고 말한다. 지금은 금리도 연 4% 안팎이어서 자금을 저렴하게 빌릴 수 있고, 주택 구입 시 소득공제(기준 시가 3억원·전용 85㎡ 이하 주택, 1천만원 한도) 혜택도 있다. 만일 인플레이션이 고개를 쳐든다면, 매월 상환하는 원리금의 실질 비용은 감소하는 반면 임차료는 증가한다. 나쁘지 않은 거래다. 대출금 상환 기간이 끝나면 온전히 내 집이 주는 마음의 평안도 얻을 수 있다.

같은 지역에 있고 규모도 비슷한데 하나는 오래된 집이고 하나는 최근에 지은 집이라면 어떤 집을 사는 것이 좋을까? 잭 오터는 “어느 쪽이든 싼 집을 선택하라”고 권한다.
2008년 금융위기 이후 미국에서는 신규 건설이 이전의 절반 수준에 머물고 있다. 반면 주택 압류와 깡통주택 급매물 때문에 기존 주택의 공급이 크게 증가했으며, 아직 시장에 나오지 않은 압류 주택도 잔뜩 대기하고 있다. 따라서 신규 주택 가격이 기존 주택보다 거의 50%나 높다(평소에도 이 차이가 약 15%였다).

한국에서도 금융위기 이후 신규 주택과 기존 매물의 가격 격차가 더 많이 벌어지는 현상이 나타나고 있다. 부동산 경기 침체로 집값이 떨어지면서 부동산 담보 가치가 하락하자 대출로 집을 산 많은 이들이 ‘하우스 푸어’ 신세로 전락했다. 경매 물건 및 급매물의 매매가는 더욱 큰 폭으로 떨어졌다. 최근 경매 시장에는 ‘반값 아파트’까지 등장하고 있다. 물론 기존 주택이 절대적으로 싸다고 말하기는 어렵다. 최근에 미분양 아파트와 더불어 신규 아파트도 분양가를 낮추면서 같은 지역의 기존 아파트보다 새 아파트가 더 저렴한 경우가 더러 있다. 이러한 새 주택들 가운데 저렴한 곳을 찾아보는 것도 나쁘지 않다(과거에는 재건축에 대한 기대로 노후 주택이 더 비싼 기현상도 있었으나, 이런 상황은 더 이상 재현되기 어렵다).
물론 비싼 프리미엄을 주고 신규 주택을 사면 좋은 점도 있다. 최신 건축 기준에 따라 배선·방열·방음 처리가 되고, 설계도 현대적이며(근사한 붙박이장 등), 모든 것이 반짝거리는 신제품이다. 그러나 새집 근처에는 여기저기 땅이 파헤쳐져 있을 것이며, 조경에 거금을 쏟아부어도 오래된 나무가 드리우는 풍성한 그늘은 구경하기 어려울 것이다. 집을 마련할 때 이 점도 고려하는 것이 좋다.

좋은 친구들과 어울리면 좋은 영향을 받는 것처럼 부동산도 주변의 영향을 많이 받는다. 미국 부동산 전문가 일라이스 글링크는 이렇게 말한다. “불량 주택가의 최고급 주택을 사는 것은 이른바 ‘애물단지’를 장만하는 것과 같다. 주택의 가격은 동네가 좌우한다. 내 집을 아무리 잘 가꿔도 동네 집값이 전반적으로 상승해야 내 집 가격도 상승한다.” 반면 고급 주택가에서는 최하급 주택을 사더라도 장차 가격이 오를 가능성이 크다. 고급 주택가의 최하급 주택을 사면, 그 집을 동네 평균 수준으로만 개량해도 가치가 상승한다.
물론 방 개수를 늘리거나 수영장 등 편의 시설을 갖추려고 저렴한 주택가를 선택하는 사람도 있다. 그러나 투자 관점에서 보면 부동산의 3대 요소는 예나 지금이나 첫째도 ‘위치’, 둘째도 ‘위치’, 셋째도 ‘위치’다.

금융 상품

금융 회사들이 정말로 숨기고 싶은 비밀이 하나 있다. 펀드는 보수가 쌀수록 더 좋다는 사실이다. 정말 대단한 비밀이다. 좋은 자동차를 사려면 비싼 값을 치러야 한다. BMW가 비싸긴 해도, 좋은 차라는 점은 누구나 인정할 것이다. 이부프로펜(소염진통제)이나 애드빌이나 효능은 같지만, 사람들은 이왕이면 유명 상표를 선택하려고 한다. 그러나 펀드는 정반대다. 전년도 실적으로는 올해 실적을 예측하기 어렵다. 펀드의 미래 실적을 알려주는 유일한 지표는 보수다. 보수가 낮을수록 수익률이 높아진다. 투자 정보를 제공하는 사이트 ‘모닝스타’의 분석에 의하면, 보수가 가장 낮은 펀드는 보수가 가장 높은 펀드보다 항상 실적이 높았다.
보수가 싼 펀드의 실적이 좋은 이유는 뭘까. 한번 계산해보자. 한국의 경우 국내 주식형 펀드의 총보수가 연평균 약 2% 정도다. 1천만원을 투자하면 약 20만원이 보수로 나가는 셈이다. 반면 인덱스 펀드는 평균 보수가 연 1% 수준으로, 일반 주식형 펀드의 절반에 그친다. 어떤 상품은 보수가 0.07%에 불과하다. 1천만원을 투자하면 보수는 7천원이다.
언뜻 2%는 대단치 않아 보인다. 하지만 복리 효과가 반영돼 시간이 흐를수록 수익률을 심각하게 갉아먹는다. 이 차액을 모아 굴리면 은퇴 후 해마다 해외여행을 다닐 수도 있다. 예를 들어 30세 부부가 노후 자금 마련용으로 거치식 주식형 펀드에 1억원을 투자해 연 8% 수익(비용 차감 전)을 올린다고 해보자. 보수가 1.3%라면 65세에는 9억3천5백25만8천원으로 불어난다. 괜찮은 실적이다. 그러나 저비용 인덱스 펀드에 투자해서 비용으로 0.07%만 지출한다면 어떻게 될까? 65세에는 14억4천2백73만8천원이 된다.
펀드 투자는 각종 비용을 수반한다. 시장을 이기기가 매우 어렵다는 점을 고려하면, 보수가 높은 펀드에 투자하는 것은 두 다리를 묶고 경주에 참가하는 것과 같다. 게다가 적극운용 펀드는 매매가 빈번하게 이루어지므로 세금을 비롯한 숨은 비용이 많다. 이처럼 시작부터 불리한 투자를 왜 하려 하는가? 물론 여러 해 동안 투자하면 수수료 부담이 대폭 감소하며, 몇몇 펀드는 지수보다 높은 실적을 내기도 한다. 그러나 펀드에 대해 많이 알면 알수록, 역시 저비용 인덱스 펀드를 선호하게 된다.

최근 전 세계적으로 금 매집 열풍이 불고 있다. 지난 10년 동안 주식은 제자리걸음을 하고, 부동산은 두드려 맞고, 경제는 벼랑에서 떨어졌지만, 이 반짝이는 금속은 무려 여섯 배나 값이치솟았다. 금융계의 비관론자들은 이제 지폐가 휴지 조각이 될 터이니 구원 받으려면 금본위제로 돌아가야 한다고 주장한다.
그러면 지난 30년 동안 금과 주식의 투자 실적은 어땠을까. 한 투자설계사가 1980년 3천3백20달러 어치의 금을 샀는데 현재 이 금의 가치는 7천5백 달러다. 인플레이션을 고려하면 실제로는 손실을 본 것이다(게다가 ‘이익’에 대해 세금도 내야 한다). 그 돈을 주식 시장에 투자했다면, 지금은 10만 달러가 넘을 것이다.

앞으로 금값이 어떻게 될지 알기 힘들지만 계속 상승할 가능성이 높다. 따라서 잭 오터는 “포트폴리오에 금을 소량(2~5%) 편입하는 것은 나쁘지 않다”고 말한다. 사람들이 겁에 질려 온갖 자산을 내다 팔아도 금은 사들일 때가 많기 때문이다. 그러나 달리 생각할 수도 있다. 잭 오터는 지난 10년 동안 6배나 상승한 금 대신, 장기적으로 인플레이션 방어력이 더 강하면서 최근 많이 상승하지도 않은 자산인 ‘목재’에 눈을 돌려볼 것을 권했다. 금은 자라지 않지만, 나무는 자란다. 대규모 매장량이 발견돼 나무 가격이 내려갈 일도 없다. 나무에 대한 수요는 사라지지 않을 것이라는 게 그 이유다.

▶나무에 투자하는 방법
연기금과 헤지 펀드는 수십 년 전부터 임야의 이점을 간파하고 투자하고 있다. 개인이 직접 임야를 사려면 막대한 자금이 들어가므로, 대신 ‘플럼 크리크 팀버(PCL)’ 같은 리츠, 즉 부동산투자신탁에 투자하면 된다. PCL은 미국 전역에 광대한 임야를 소유 및 운영하고 있다. 주된 수익원은 원목과 가공 목재지만 석재와 모래, 미네랄, 기름과 가스 등 천연자원도 비중이 높다. 대부분의 리츠와 달리, 이자가 경상이익이 아니라 장기자본이득으로 분류돼 낮은 세율을 적용받으므로 거의 5%에 이르는 수익을 얻을 수 있다.

쇼핑＆노후

살면서 주택에 가장 큰 돈이 들어간다면, 자동차에는 두 번째로 큰 돈이 들어간다. 자동차를 현명하게 선택하면, 평생 커피를 안 마시거나 할인 쿠폰으로 절약하는 돈보다 많은 돈을 아낄 수 있다.
새 차는 처음 2년 동안 가치가 대폭 하락한다. 따라서 잭 오터는 “누군가 이 감가상각비를 대신 치르게 하는 것이 현명한 처신”이라고 말한다. 바로 중고차를 구입하는 것이다. 잭 오터는 기왕이면 “차고에 곱게 모셔둔 노부인의 차가 좋다”고 덧붙였다.
예를 들어 BMW 3시리즈 세단은 가격이 3만4천 달러(약 3천6백만원)에서 시작하지만, 2년 지난 모델은 가격이 1만 달러(약 1천60만원)나 내려간다. 이렇게 대폭 할인된 가격에 사도 차는 멀쩡하다. 게다가 중고차를 사면 취득세도 낮아지고, 재산세도 절감되며, 대체원가가 낮아서 보험료도 싸진다. 흠 없이 반짝거리는 새 차의 느낌을 유난히 좋아하는 사람이라면, 세차를 자주 하면 된다.

불량 중고차가 걱정된다면 소유주가 확실하고 보증수리 기간(보통 2~3년, 주행거리 4만~6만km)이 남아 있는 차를 고르면 된다. 대폭 할인된 가격인데도 제조 회사가 보증해주는 차를 산다면 마음이 편안해질 것이다.
한국 시장에서 가장 인기 있는 중고차는 출시된 지 3년 미만의 차다. 차량 교체 주기가 평균 3년이라 공급 물량도 많다. 중고차 구매는 연말을 노리는 게 좋다. 연말에는 연식 변경을 앞둔 데다 신차 프로모션 등의 영향으로 중고차 매물이 많아지고 가격은 떨어진다. 보통 5~8%가량 더 싸게 살 수 있다. 이때에는 가격이 큰 폭으로 떨어지지 않는 게 보통인 신차급 중고차에도 추가 할인이 적용된다.

값비싼 유기농 자연식품은 자연스럽게 지갑을 거덜내므로 아무래도 쉽게 손이 가지 않는다. 하지만 안 사자니 께름칙하고, 그렇다고 지갑을 열자니 ‘대체 뭐가 다르지?’ 하는 의문이 생긴다.
미국 스탠퍼드대 연구진이 발표한 바에 따르면, 유기농 식품과 일반 식품 사이에 영양적 차이는 거의 없었다고 한다. 전반적으로 유기농 식품은 인을 많이 함유하고 있지만 이는 이미 충분히 섭취되고 있는 성분이라 딱히 건강에 더 이로울 것은 없다는 말이다. 하지만 같은 연구 결과, 확실히 일반 식품보다 유기농 식품이 잔류 농약으로부터 더 안전했다. 일반 식품은 38%에 농약 성분이 남아 있는 반면, 유기농 식품은 7%에 그쳤다. 또 유기농 육류가 일반 육류보다 항생제 내성균이 적은 것으로 나타났다.

잭 오터는 이런 방법을 권했다. 미국 농무부 분석 결과 과일과 채소 가운데 농약 잔류량이 가장 많다고 발표된 ‘요주의 12품목(복숭아, 사과, 피망, 셀러리, 천도복숭아, 딸기, 배, 체리, 포도, 시금치, 상추, 감자)’을 살 때만 유기농을 고르는 것이다. 미국의 환경운동 시민단체인 EWG에 따르면, 가장 오염된 ‘요주의 12품목’을 먹을 경우 평균적으로 하루 15가지 농약을 섭취하게 된다. 반면 농약 잔류량이 가장 적었던 12품목(옥수수, 완두콩, 양파, 아보카도, 망고, 아스파라거스, 키위, 바나나, 브로콜리, 양배추, 가지, 파파야)을 먹을 경우에는 하루 2가지 이하의 농약에 노출된다.
한국의 경우 농산물품질관리원에 따르면 2008~2010년 동안 생산·유통·판매 과정에서 기준치를 넘는 잔류 농약 때문에 부적합 판정을 가장 많이 받은 농산물은 상추와 깻잎이었다. 이어서 시금치, 쑥갓, 부추, 참나물, 근대, 얼갈이배추, 취나물순이다.

많은 사람들이 자녀의 교육비, 특히 사교육비와 노후 자금 마련 사이에서 고민하다가 당장 급한 불인 사교육을 선택한다. 하지만 잭 오터는 “자신을 먼저 챙기는 것이 정답”이라고 말한다. 이것은 돈에 관한 모든 결정에 통하는 원칙이지만, 자녀를 외면해야 한다면 따르기 어려운 원칙이기도 하다. 그렇다면 이렇게 생각해볼 수도 있다. 당신이라면 20대와 30대에 학자금 대출을 상환하는 편이 나은가, 아니면 40대와 50대에 궁핍한 부모를 모시고 사는 편이 나은가?
많은 사람들이 큰 망설임 없이 전자를 선택할 것이다. 대학은 선택의 여지가 있다. 학비가 싼 국공립 대학에 입학하거나, 공부를 열심히 해 장학금을 받거나, 저금리로 학자금 대출을 받을 수도 있다. 그러나 은퇴 자금 마련에는 선택의 여지가 없다. 100% 스스로 마련해야 한다.
한국의 부모 세대는 은퇴 자금에 대해 심각하게 고민할 필요가 없었다. 정년까지 일할 수 있었고, 고성장과 고금리 시대를 살며 자산을 불릴 기회가 많았으며, 자녀들의 부양을 받는 일도 당연하게 여겨졌다. 하지만 앞으로는 다르다. 평생직장의 개념은 사라졌고, 경기는 위축되는데 물가는 고공 행진이다. 내 집 하나 마련하는 것조차 버거운데 부모를 부양하면서 자녀가 결혼할 때까지 뒷바라지해야 한다. 그렇다고 자녀들에게 노후를 기대기도 어렵다. 게다가 우리는 부모 세대보다 훨씬 많은 돈이 필요하다. 더 오래 살기 때문이다.
물론 자녀를 대학까지 교육시키는 것은 부모의 책임일 수 있다. 하지만 과도한 교육비 지출은 나의 노후를 위협하고 자녀에게도 부담을 준다. 교육비 지출의 상한선을 정하고, 장기적인 계획을 세워야 한다. 자녀를 좋은 대학에 보내려는 생각에 당장 사교육비를 과도하게 지출하다가 (노후를 위한 저축은 커녕) 막상 대학 학자금을 마련해주지 못할 수도 있다. 그렇게 되면 자녀가 대학에 들어간 후 학비를 대기 위해 아르바이트에 시간을 쏟느라 오히려 공부를 제대로 하지 못하는 상황이 벌어진다. 학비 충당에 들어가는 자녀의 노동 시간까지 함께 고려한 교육비 투자 설계가 필요하다.

▶직장인은 3종 연금 세트가 기본
지금 대한민국의 직장인은 국민연금, 퇴직연금, 개인연금이라는 이른바 ‘3종 연금 세트’를 토대로 노후를 준비할 수 있다. 피델리티에 따르면 세 가지를 모두 갖춘 베이비붐 세대가 은퇴 후 받는 예상 수급액은 1백52만원으로, 노후에 필요한 자금(한 달 평균 2백35만원)의 약 70%를 충당할 수 있다. 예를 들어 월 급여가 2백만원인 직장인이라면 국민연금과 퇴직연금은 월 35만원씩 적립되고 있을 것이다. 남은 것은 각자 스스로 선택하는 개인연금 상품이다. 연금저축은 세제 적격 상품으로 연간 4백만원까지 소득공제가 된다. 변액연금과 같은 세제 비적격 상품은 가입을 10년 이상 유지할 경우에만 비과세 혜택이 있다.

돈 버는 선택 VS 돈 버리는 선택은…
우리가 살면서 마주치는 일상적이고도 중요한 돈 문제를 44가지 대결 구도로 압축한 뒤 합리적인 답안을 제시한다. 저자 잭 오터는 ‘월 스트리트 저널’ 등에서 10년 넘게 경제 기사를 썼으며 현재 미국 방송사 CBS의 경제 사이트 ‘머니워치’ 편집장을 맡고 있다. 또한 한국 상황에 맞게 경제 지표나 구체적인 정보를 다듬었으며 국민은행 수석 이코노미스트였던 홍춘욱 박사가 이에 관한 감수를 맡았다.

■ 참고도서·돈 버는 선택 VS 돈 버리는 선택(부키)