이자 부담 확 낮추는 대출 갈아타기

아파트담보대출과 주택담보대출의 금리 인하 현상이 지속되고 있다. 현재 주택담보대출의 평균 금리는 4.2%(11월 기준)까지 떨어졌다. 주택금융공사 U-보금자리론의 경우 1월 5.0%였던 금리가 현재 4.1%까지 떨어졌다. 올 3월에 출시돼 인기를 끌고 있는 적격대출도 11월 9일을 기점으로 최저 3%대로 진입했다. 현재 적격대출 장기 고정 평균금리는 4.18%다.
대출금리가 유례없이 하향 안정되고 있는 이유는 미국과 유럽에서 시작된 전 세계적인 불황 때문이다. 기준금리가 0%대인 미국은 2015년까지 금리를 인상하지 않겠다고 선언했다. 유럽도 마찬가지 상황이다. 국내 역시 기준금리를 2.7%로 내렸다. 이에 따라 시중 은행의 금리도 덩달아 인하됐고 적격대출을 포함한 저금리 고정금리 상품이 대거 출시됐지만 금리가 지속적으로 인하될 것이라는 기대감에 지금까지는 기존 대출을 바꾸지 못한 채 ‘관망’하는 고객이 주를 이뤘다.
그러나 올해 기준금리 동결이 예상되고 내년에도 인하 폭이 제한적일 것이므로 예상되므로 관망만 하지 말고 기존 대출을 바꾸거나 신규 대출을 신청하는 것이 좋다는 게 전문가들의 의견이다. 왜냐하면 주택 가격이 바닥을 찍었다는 데 무게 중심이 실리고 있고, 올해 대선 이후에는 그동안 눌러왔던 물가 상승 압력이 주택 가격 상승에도 영향을 끼칠 가능성이 있기 때문이다.

주택담보대출, 트렌드가 바뀌고 있다
국내 주택담보대출의 대부분은 시중 금리에 따라 대출금리가 바뀌는 변동금리 대출로, 전체 주택담보대출의 86%에 이른다. 금융 당국이 2000년대 중반부터 계속 장기 고정금리 대출을 유도하고 있지만 먹히지 않았다. 변동금리 대출은 금리 상승기 때 추가 이자 부담을 고스란히 대출자가 감당해야 하므로 위험하다는 경고도 무용지물이었다. 당장 변동금리 대출 이자가 고정금리에 비해 싸기 때문이다.

요즘 대세, 적격대출
그런데 올해 들어 담보대출 트렌드가 급변하고 있다. 신규 대출자의 절반가량이 고정금리 대출 상품을 선택하고 있다. 주택담보대출 시장의 지각 변동을 이끌어낸 주인공은 요즘 대세 상품인 ‘적격대출’이다.
주택담보대출은 크게 고정금리와 변동금리로 나뉘는데 보통 고정금리 대출은 금리가 오를 때도 당초 약정한 이자가 적용돼 은행은 금리 상승의 위험 부담을 떠안아야 한다. 이런 위험을 대출금리에 반영해 고정금리 대출의 금리는 변동대출보다 높았다. 그런데 장기 고정금리 상품인 적격대출 금리가 최저 3%대로 진입하면서 주택담보대출 변동금리 최저 4.2%대보다 낮아졌다. 이에 따라 금리 하락기엔 변동금리 대출이 유리하다는 규칙이 무너지고 있다.
결론부터 이야기하자면, 적격대출의 마법은 정부 기관이 보증해서 고정금리 대출 이자를 변동금리 이하로 낮췄기 때문에 가능하다. 은행이 20년 가까이 고정금리에 묶이는 리스크를 정부 기관이 대신 떠맡아준 것이다.
지난 3월 첫선을 보인 적격대출은 ‘규격화된 대출’을 의미한다. 9개 시중 은행에서 취급하는 이 대출은 9억원 이하 주택을 담보로 최고 5억원까지 고정금리, 원리금 균등 분할 상환, 만기 10~35년 조건으로 받을 수 있다. 은행들은 이 대출을 계속 유지하는 게 아니라 정부 출자 기관인 주택금융공사에 넘긴다. 대신 일정한 수수료를 받는다. 주택금융공사는 이 대출 자산을 담보물로 삼아 주택저당증권(MBS)을 발행해서 시장에 매각해 대출 재원을 다시 조달한다. 따지고 보면 정부가 주택담보대출의 재원을 조달하고, 은행은 대출을 대행만 하는 것이다.
최근 주택금융공사에서 취급하는 고정금리 주택담보대출인 적격대출이 크게 늘고 있다. 11월 13일 주택금융공사에 따르면 10월 12일 기준으로 적격대출 누적 잔액은 8조4천61억원에 달한다. 3월 출시한 뒤 7개월여 만에 누적 잔액 8조원을 돌파한 것이다. 특히 8월부터는 신규 취급액이 매달 2조원을 넘을 정도로 증가 속도가 빠르다. 국민은행의 경우 지난 10월 신규로 나간 주택담보대출의 절반이 적격대출이었다.
특히 최근에는 적격대출의 ‘원가’를 결정하는 주택저당증권 발행 금리가 더 낮아졌다. 한국은행의 기준금리 인하로 국채금리가 떨어졌고, 유동화 증권에 대한 투자 여건이 나아지면서 가산금리도 하락한 덕분이다. 이에 따라 기존 변동금리 주택담보대출을 고정금리로 바꾸는 ‘갈아타기’가 더 늘어날 전망이다. 지난 10월 기준으로 적격대출 중 신규 대출은 36.2%에 불과하고 나머지 63.8%는 갈아타기 수요였다.
CD(양도성 예금증서) 연동 변동금리로 1억5천만원의 주택담보대출을 받은 김모(34·회사원) 씨도 지난 7월 고정금리 상품인 ‘적격대출’로 갈아탔다. 덕분에 연 5%에 달하던 금리는 4% 초반대로 낮아졌다. 김씨는 “집을 옮기지 않고 15년간 대출을 꾸준히 갚을 생각”이라며 “월 이자 부담이 7만~8만원 정도 줄어든 것 같다”고 말했다. 1년 단위로 계산하면 80만~1백만원 가까운 돈을 절약하는 셈이다.
정부 신용으로 채권을 발행해 돈을 모으니 은행보다는 싼값에 돈을 조달할 수 있고, 덩달아 대출금리가 낮을 수밖에 없다. 적격대출이 인기를 끄는 이유는 최저 3%대 낮은 금리 덕분이다. 한국씨티은행의 ‘씨티 뉴 장기고정금리 주택담보대출’은 금리가 최저 연 3.99%로 10년 만기·비거치식·조기상환수수료 3년 슬라이딩 방식(중도수수료를 잔여 일수로 산출하는 것)이다. SC제일은행과 우리은행 적격대출도 최저 금리가 각각 연 4.02%와 4.04%까지 내려갔다. 연 4~5%에 달하는 변동금리 주택담보대출은 물론 무주택 서민을 위한 ‘보금자리론’ 4.1%보다도 금리가 낮다.
전문가들은 미국 등 선진국의 주택담보대출은 대부분 적격대출 형식의 고정금리 대출로, 금리가 더 크게 낮아질 것 같지는 않기 때문에 적격대출을 찾는 주택 실수요자가 계속 증가할 것으로 예상하고 있다.

	알아두세요! 원리금 균등상환 vs 원금 균등상환, 어느 쪽이 유리할까? 주택담보대출을 받을 때 대출 상환 방식도 눈여겨봐야 한다. 이자만 내다가 대출 계약이 끝날 때 한꺼번에 원금을 갚는 ‘만기 일시상환’, 대출금을 대출 기간으로 나눠 매달 같은 양의 원금과 이자를 내는 ‘원리금 균등상환’, 대출금을 대출 기간으로 나눠 원리금을 갚아나가되 시간이 지날수록 이자 부담이 적어지는 ‘원금 균등상환’ 등 크게 3가지로 나뉜다. 이 가운데 대출자에게 가장 바람직한 방식은 원금 균등상환이다. 1억원을 빌려서 10년 동안 갚는다고 치고, 첫 달에 원금 80만원, 이자 20만원을 냈다면 다음 달에는 총 대출액에서 첫 달에 갚은 원금을 뺀 9천9백20만원에 이자가 붙는 방식이다. 원금의 크기가 줄기 때문에 이자도 감소하는 효과가 있다. 단 대출 초기 부담이 크다는 점이 단점이다. 부부가 맞벌이로 월소득이 4백만원 이상이라면 초기에 매달 내는 원금과 이자가 많더라도 원금 균등상환이 낫다. 또 원리금 균등상환의 경우는 대출 기간 동안 내는 돈이 일정하고 DTI(총부채상환비율) 혜택이 커 대출 금액이 더 많다는 장점이 있으므로 내 집 마련의 자금이 부족한 실수요자에게 도움이 된다.

대출 갈아타기, 체크 포인트는?
대출 3년이 지났다면 전환이 유리

변동금리 대출에서 저금리 고정금리 대출로 갈아타기를 할 때는 가산금리와 중도상환수수료 등을 비교해봐야 한다. 대출받은 지 3년이 지났다면 중도상환수수료가 면제되기 때문에 이자가 싼 적격대출 같은 상품으로 갈아타는 게 유리하다. 3년 이내라면 대출액의 1.5~2% 수준인 중도상환수수료와 금리 하락에 따른 이자 절감 효과를 꼼꼼히 계산한 후 갈아타야 한다.

금리 우대 조건 꼼꼼히 체크
은행별로 주택담보대출 금리를 낮춰주는 우대 조건도 꼼꼼히 체크하는 것이 좋다. 보통 급여 이체나 카드를 신청할 경우 0.1~0.3% 정도 금리 인하를 해준다. 또 국민은행과 씨티은행에서 LTV(담보인정비율)를 40% 이내에서 대출받는 고객들에게 0.2~0.3% 금리 인하를 해주는 우대 조건을 발표한 바 있다. 은행에 따라 금리 인하 우대 조건이 상이하기 때문에 자신에게 맞는 금리를 비교해보는 것이 중요하다.

단기대출은 변동금리로 갈아타라
변동금리의 인기가 예전만 못한 게 사실이다. 하지만 현재 금리 인하기에 있어 시중 금리가 내렸을 때 변동금리 대출은 인하 효과가 바로바로 반영되므로 5년 이내 상환할 의사가 있는 단기 주택담보대출일 경우, 변동금리로 갈아타는 게 유리하다.

신용대출 갈아타기는 이렇게!
돈 버는 것 못지않게 중요한 것은 빚을 지지 않는 것이지만 그런 가정은 흔치 않다. 만일 대출을 받았다면 매달 나가는 이자부터 줄이는 게 재테크의 시작이다. 나이대에 따라 빚을 지는 이유는 제각각이다. 30~40대는 주택 관련, 생활 관련 대출이 주를 이룬다. 전세자금 마련은 돈을 빌리는 큰 이유 중 하나다. 주택을 담보로 잡는 주택담보대출과 달리 전세자금대출은 신용대출의 성격을 띠고 있어 금리가 높은 편인 데다 신용도에 따른 차이도 크다. 하지만 이들의 금리 부담을 덜어주는 정책금융상품이 속속 출시되고 있다.

제2금융권 전세대출 받았다면…
윤모(32·회사원) 씨는 지난해 5월 결혼하면서 전세자금을 마련하려고 저축은행에서 5천만원을 빌렸다. 윤씨 부부는 신용등급이 6등급 아래인 데다 국민주택기금의 전세대출 자격 부부 합산 연소득 3천5백만원 이하도 아니어서 울며 겨자 먹기로 연 12%에 대출을 받았다.
주택금융공사는 11월 7일부터 징검다리 전세보증의 자격을 부부 합산 연소득 3천만원 이하에서 5천만원 이하로 크게 완화했다. 윤씨 부부처럼 전세자금 마련을 목적으로 제2금융권 대출을 받은 사람들이 주택금융공사의 보증을 통해 연 4%대 은행권 전세대출로 갈아탈 수 있게 된 것이다.
한 달에 이자만 50만원을 내던 이들 부부는 대출을 갈아타면서 이자 부담이 20만원 이하로 줄어들었다. 징검다리 전세보증은 2012년 2월 26일 이전에 대출받은 사람이면 누구나 가능하고 농협·국민·우리·하나·외환·기업·경남·광주은행에서 보증 상담과 신청이 가능하다.

고금리 신용대출로 이자 부담에 허덕인다면…
제2금융권에서 높은 금리로 대출을 받던 사람이라면 전환대출 상품인 ‘바꿔드림론’으로 군살을 빼는 것도 방법이다. 바꿔드림론은 제2금융권의 고금리 대출을 시중 은행의 저금리 대출로 전환해주는 상품이다. 이 상품은 신용등급 6등급 이하, 연 20% 이상 고금리 대출을 받았고 연소득이 4천만원 이하인 사람에 한해 대출이 가능하다. 대출 금액은 최고 3천만원까지다. 대출 이자는 연 8.5~12.5%다.
강모(47·가명) 씨는 한국자산관리공사(캠코)에서 운영하는 바꿔드림론 상품으로 채무 4건을 모두 시중 은행 대출로 전환했다. 그동안 총채무 1천5백만원을 갚는 데 이자를 25%씩 냈으니 연간 이자만 3백75만원이라 부담스러웠다. 하지만 바꿔드림론 상품으로 갈아타 금리를 연 10%로 적용받게 된 뒤부터는 매월 갚아야 할 이자가 기존 31만2천5백원에서 12만5천원으로 크게 줄어들었다. 바꿔드림론을 신청하고 싶은 사람은 신용회복위원회·캠코·한국이지론 홈페이지에서 대출 상담과 신청을 하면 된다.

	신용이 돈인 시대, 신용관리 십계명 1 주거래 은행을 만들어라 주거래 은행에 급여 이체, 아파트 관리대금 이체 등 거래를 집중해서 거래 실적을 많이 쌓으면 적금이나 대출 시 금리 우대를 받을 수 있다. 2 단 하루도 연체하지 말라 3일 이상, 그리고 10만원 이상 금액을 연체하면 신용등급 하락에 영향을 미친다. 금액보다 신용등급에 더 큰 영향을 미치는 것은 연체다. 자주 하면 신용 점수가 낮아져 대출한도가 줄어들거나 재발급이 어려워진다. 또 채무를 3개월 이상 연체하면 채무불이행정보가 등록돼 추가로 신용대출 받기가 불가능해진다. 3 신용정보 조회는 신중하게! 신용등급을 알아본다고 조회를 자주 하면 이 또한 신용 점수 하락에 영향을 미친다. 보통 3~5회 이상 조회하면 신용 점수가 하락해 등급에 영향을 미치게 된다. 4 꼭 필요한 신용카드 하나만 사용하라 거래 실적이 좋은 해당 카드사로부터 우량 고객으로 평가받게 되면, 유리한 조건으로 대출이 가능하고, 대출한도가 증가하며 대금결제 관리가 간편해진다. 신용카드의 현금 서비스는 정말 필요할 때만 사용하는 것이 좋다. 카드 대금이 연체 중이거나 현금 서비스를 받았다면 결제일까지 기다리지 말고 선결제해야 그만큼의 이자를 줄이고 연체기간도 줄일 수 있다. 5 각종 금융 거래 알림(SMS) 이용하고, 영수증을 챙겨라 금융 회사에서 제공하는 알림 서비스를 받으면 금융 거래 사고에 빠르게 대처할 수 있다. 또 신용카드를 사용할 때마다 경각심을 갖게 돼 소비를 줄이는 데도 도움이 된다.