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LifeStyle 꼭 알아 두세요

주부들이 꼭 알아야 할 ‘절세 방법 & 내집 마련 전략’

8·31 부동산 제도 개혁방안 시행

기획·최호열 기자 / 글·김주영‘자유기고가’ / 사진·동아일보 사진DB파트 || ■ 도움말·정재윤(파인드하우스 이사), 김광석(유니에셋 팀장), 김영진(내집마련정보사 사장), 김진홍(부동산뱅크 선임기자)

입력 2005.10.07 14:41:00

지난 8월31일 정부에서 발표한 ‘부동산 제도 개혁방안’은 부동산 전반에 대해 강력한 투기 억제책을 담고 있다. 정부의 부동산 관련 법률 개정안이 올가을 정기국회를 통과하면 부동산 시장에 큰 변화가 생길 것으로 보인다. 이번 부동산 제도 개혁방안 가운데 주부들이 꼼꼼히 알아두어야 할 내용을 부동산 전문가들로부터 들어보았다.

세금, 어떻게 아껴야 할까
부동산 관련 세금으로는 부동산을 살 때 내는 취득세와 등록세, 부동산을 보유하는 동안 매년 납부하는 재산세 및 종합부동산세(이하 종부세, 세대가 소유한 부동산을 합쳐 기준시가 6억원 이상인 경우), 그리고 부동산을 팔 때 부과되는 양도소득세가 있다.

▼ 2007년부터 1가구 2주택자 양도소득세 시세차익의 50%로 늘어
지금까지는 1가구 2주택자가 집을 팔 경우 보유기간, 살 때와의 가격 차이 등에 따라 9~36%의 탄력적인 세율을 적용받았다. 하지만 2007년부터는 이와 상관없이 시세차익(매매가에서 살 때 가격과 복비 등 매매 필요 경비, 기본공제액을 뺀 액수)의 50%를 세금으로 내는 중과세를 적용한다.
단, 서울시, 경기도 및 광역시는 기준시가 1억원 이하, 기타 지역은 3억원 이하의 주택을 팔 때 기존 세율을 적용한다. 하지만 1억원 미만의 주택이라도 재건축이나 재개발 아파트는 이에 해당되지 않는다. 또한 결혼이나 부모 봉양을 위해 세대를 합치면서 1가구 2주택자가 되었다면 사유 발생일로부터 5년 이내에, 가구원 중 일부가 직장문제로 다른 지역에 집을 산 경우에는 1년 이상 거주요건을 채우고 사유해소일로부터 3년 이내에 팔면 2007년 이후에도 중과세 대상에서 제외된다.

▼ 비투기지역의 집은 올해 안에 파는 게 이익

1가구 2주택자가 집을 한 채 팔 경우 매도시기에 따라 양도세가 달라지므로 시기를 잘 선택해야 한다. 우선 주택투기지역(717쪽 박스 기사 참조) 내에서 양도세 50% 부과 대상에 해당하는 주택은 2007년 이전에 매도하는 것이 좋다.
또한 비투기지역에 있는 집이라면 올해 안에 파는 것이 좋다. 현재 비투기지역은 기준시가를 기준으로 양도세를 산정하지만 내년부터는 실거래가를 기준으로 계산하기 때문이다. 예를 들어 1가구 2주택자가 비투기지역인 노원구의 아파트를 1억2천만원의 시세차익을 내고 판다면 올해는 기준시가로 산정돼 4백61만원만 내면 되지만 내년엔 실거래가가 적용돼 2천2백55만원을 내야 한다. 게다가 2007년부터는 4천9백25만원을 내야 한다.
본인에게 부과될 양도세를 정확하게 알고 싶다면 국세청에서 운영하는 홈택스(www.hometax.go.kr)의 양도세 자동계산 서비스를 이용한다.





▼ 세대 합산 집값이 6억원 이상이면 보유세도 늘어나
주부들이 꼭 알아야 할 ‘절세 방법 & 내집 마련 전략’

보유세란 부동산을 보유하는 동안 해마다 내는 세금으로 재산세와 종부세가 있다. 재산세는 주택을 소유하고 있는 사람이면 무조건 내야 하고, 종부세는 부동산 자산이 일정 기준을 초과한 경우에만 내는 세금이다.
올해는 종부세 기준이 개인별 주택자산 9억원 이상이었다. 따라서 본인 명의 5억원, 배우자 명의 5억원, 자녀명의 5억원 총 15억원의 주택자산이 있어도 개인별 9억원이 넘지 않기 때문에 종부세를 내지 않았다. 하지만 내년부터는 기준이 세대 합산 6억원으로 개정되어 종부세를 내야 한다. 재산세는 2007년까지는 지금처럼 물건별로 세금이 부과되므로 세부담이 늘어나지 않을 전망이다.
본인이 내야 할 재산세와 종부세가 알고 싶다면 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)의 국세정보 서비스 ‘조회와 계산’ 코너에서 기준시가를 확인한 후 스피드뱅크 홈페이지(www.speedbank.co.kr)의 지식센터 ‘재테크 계산기’ 코너나 부동산114 홈페이지(www.r114.co.kr)의 부동산114솔루션 ‘내집마련 계산기’ 코너를 이용한다.

▼ 집 사려면 강북권과 지방은 올해, 강남은 내년이 이익
집을 살 때 내는 취득·등록세는 현재 공시지가를 기준으로 4.0%(농어촌특별세 포함)를 내야 하지만 내년부터는 2.85%만 내면 된다. 그러나 내년부터는 실거래가를 기준으로 세금을 내기 때문에 강북권 및 지방의 경우 세부담이 늘어난다. 실거래가 1억7천5백만원, 공시지가 1억원인 강북구의 재개발 예정 13평형 다가구 주택을 산다고 할 때 올해 매입하면 취득·등록세가 4백만원이지만 내년에 매입하면 4백98만7천5백원으로 늘어난다.
반면 이미 실거래가로 취득·등록세를 내고 있는 강남, 송파 등 주택거래신고지역의 집을 산다면 잔금을 내년으로 미루는 것이 좋다. 시가 10억원인 강남구 대치동의 30평대 아파트를 산다고 할 때 올해 내는 취득·등록세는 4천만원이지만 내년에는 2천8백50만원만 내면 되기 때문이다. 따라서 세금을 아끼려면 강북권, 지방 등 주택거래신고지역(717쪽 박스 기사 참조)이 아닌 곳은 올해에, 주택거래신고지역은 내년에 구입하는 것이 좋다.



▼ 내집 마련 실수요자 대출은 더 유리해져
주부들이 꼭 알아야 할 ‘절세 방법 & 내집 마련 전략’

송파신도시개발 발표로 마천, 거여동 일대가 새로운 투자처로 급부상했다.


부동산 투기지역에서 주택담보대출을 받는 요건이 크게 강화된다. 앞으로 투기지역 내에서는 본인 명의로 담보대출을 2건 이상 받을 수 없다. 또한 소득이 없는 배우자 및 미성년자 자녀 명의로도 대출받을 수 없다.
배우자가 소득이 있으면 배우자 명의로 추가 대출을 받을 수 있지만 이 경우 담보 주택의 시세와 상관없이 대출자의 소득에 따라 대출액이 결정되는 등 요건이 까다롭다. 예를 들어 1억원을 5년 상환(원리금 균등분할 방식)으로 대출받으려면 연소득이 5천8백만원(10년 상환 시에는 연소득 3천3백만원)이 넘어야 한다.
반면 내집 마련 실수요자들은 대출받기가 더 쉬워졌다. 2003년 폐지되었던 생애최초주택구입자금이 올 10월부터 다시 부활된다. 대상은 전용면적 25.7평 이하의 주택이다. 또한 연소득 2천만원 이하인 근로자의 경우 모기지 이자가 현행 6.25%에서 5.25%로 낮아진다. 전세금 대출은 일반근로자의 경우 5%에서 4.5%로 이율이 낮아지며, 영세민의 경우에는 3%에서 2%로 낮아진다.


내집 마련, 어떻게 해야 할까
▼ 무주택자는 올해와 내년이 내집 마련 기회
정부의 8·31 부동산 제도 개혁방안 발표 후 한국은행이 발표한 부동산 예측 자료에 따르면 단기간(2005~2006년)에는 부동산 가격이 하향 안정화될 것이며, 특히 강남의 재건축 아파트가 가장 많이 하락할 것으로 내다보았다. 하지만 2007년 이후에는 대통령 선거에 따른 규제 완화에 대한 기대감과 전반적인 경기상승으로 인한 가계소득 증가로 내집 마련 수요가 늘어나 부동산 가격이 상승할 것으로 전망했다.
따라서 무주택자라면 지금이 내집 마련 기회라고 할 수 있다. 전문가들은 세제 측면에서 볼 때 강북권과 지방은 올해, 주택거래신고지역은 내년에 매입하라고 조언한다. 특히 처음으로 내집을 마련하려는 사람은 올 10월 부활되는 생애최초주택구입자금대출을 활용하라고 권한다.
내집 마련 실수요자가 가장 관심 있게 보아야 할 것은 입주를 앞둔 분양권. 특히 내년부터 재건축 재개발 조합원 분양권이 주택으로 간주될 예정이어서 세제 혜택을 받을 수 있는 올 하반기에 물량이 쏟아져나올 것으로 예상된다. 급매물로 나온 이런 분양권을 매입하면 내집 마련과 시세차익 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다.
기존 아파트를 구입하려면 개발 호재가 있는 지역의 급매물을 노리는 것이 좋다. 지금은 대형 평형 선호도가 높지만 향후 대형 평형 물량이 많이 공급될 전망이므로 무리해서까지 넓은 평형을 고집하는 것은 좋지 않다.

▼ 송파 인근, 강북 뉴타운 지역은 지속적 상승 예상
아무리 강력한 규제책에도 오르는 곳은 오를 수밖에 없는 것이 부동산 시장의 특성이다. 한 곳을 누르면 다른 곳이 부풀어오르는 일명 ‘풍선효과’가 있기 때문이다. 이번 대책의 가장 큰 수혜지가 송파 신도시 일대다. 특히 그동안 송파구 내에서도 관심권 밖이었던 마천, 거여동 일대가 최고 인기지역이 되었다. 인근 문정동, 장지동까지 들썩일 정도다.
이 일대는 송파 신도시라는 커다란 호재 외에도 문정동 법조타운 조성, 거여-마천지구 뉴타운 지정, 송파 유통단지, 장지동 택지개발지구 등 굵직한 호재가 많아 앞으로도 지속적 상승이 예상된다.
그러나 시세에 상관없이 매수하는 것은 자제해야 한다. 파인드하우스 정재윤 이사는 “송파 신도시가 매력적이기는 하지만 강남을 대체할 수 있을지는 아직 의문인 만큼 높은 가격에 무조건 매수하는 것은 자제하는 것이 좋다”고 조언했다.
강북권의 경우 다주택자들이 수도권 외곽과 강북권 주택을 매물로 내놓을 가능성이 커 가격하락이 예상된다. 그러나 호재에 따라 지역별로 희비가 엇갈릴 전망이다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 “동부이촌동, 상암동, 은평뉴타운 등이 강북의 메카로 자리 잡을 것”이라고 예상했다.
2010년 개통이 예정된 분당선 연장선 호재가 있는 왕십리뉴타운, 노량진 민자역사 개발과 재개발이 동시에 진행되고 있는 노량진뉴타운, 한강조망이 가능한 한남뉴타운 등도 주목 대상이다. 이 밖에 10월 개통 예정인 청계천 주변지역, 서울 성동구 성수동 뚝섬 일대 등도 앞으로 투자자들의 관심이 집중될 지역으로 꼽힌다.

▼ 하남 풍산-판교-송파 순으로 청약하는 것이 좋아
주부들이 꼭 알아야 할 ‘절세 방법 & 내집 마련 전략’

부동산 전문가들은 어느 때보다 강력한 정부의 부동산 정책으로 부동산시장은 2007년까지 하향안정세를 유지할 것으로 전망했다.


부동산 로또라고 불리던 판교에 버금가는 송파 신도시는 전체 5만 가구 가운데 2만 가구를 중대형 평형으로 지을 예정이다. 그러나 판교와 송파 모두 10년(전용면적 25.7평 이하), 5년(전용면적 25.7평 이상)의 전매 제한기간이 있다. 게다가 전용면적 25.7평 이상의 경우 계약할 때 적어도 분양가의 50~60% 이상에 해당하는 주택 채권을 현금으로 사야 한다. 따라서 투기를 목적으로 한다면 이점이 적지만 실거주 목적이라면 놓치지 말아야 한다. 입지와 주변여건 면에서는 송파가 유리하고 쾌적성 면에서는 저밀도로 개발하는 판교가 유리하다.
올 하반기에 분양하는 하남 풍산지구도 관심을 가질 만 하다. 강남권 진입이 용이하고, 송파 신도시 인접이라는 입지적 특징 외에도 그린벨트로 인한 쾌적성이 월등하다. 또 판교와 송파 신도시에 적용되는 채권 입찰제 및 전매제한 기간이 적용되지 않기 때문에 투자나 실수요 면에서 인기가 있을 것으로 예상된다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “하남시는 강동, 송파권역과 인접해 있어 향후 송파 신도시 개발이 본격화될 경우 대체 수요나 이주 수요가 크게 늘어날 지역”이라며 “풍산지구는 중장기적으로 강남 및 송파 지역과 동반 발전할 가능성이 크다”고 전망했다.
하남 풍산, 판교, 송파 세 곳 모두 경쟁이 치열한 것으로 보인다. 따라서 어느 한 곳만 고집하지 않고 순차적으로 청약을 넣어보는 것이 좋다. 하남은 올 10월, 판교는 내년 3월과 8월, 그리고 송파는 2008년 분양 예정이다. 이 외에도 강북 뉴타운 지역도 눈여겨보는 것이 좋다.

▼ 청약저축이 청약부금과 청약예금보다 유리
신규로 청약통장에 가입하는 사람이라면 청약저축을 드는 것이 좋다. 청약통장에는 국민임대 아파트 및 전용면적 25.7평 이하의 공공분양 아파트에 청약할 수 있는 청약저축과 전용면적 25.7평 이하 민간 아파트에 청약할 수 있는 청약부금, 전용면적 25.7평 이상의 공공 및 민간, 임대 아파트를 청약할 수 있는 청약예금이 있다. 앞으로 주택공사에서 공급하는 공공 분양아파트 및 임대아파트 분양이 크게 증가할 계획이므로 새로 청약통장을 만드는 사람은 청약저축에 가입하는 것이 좋다. 판교 및 송파 신도시의 전용면적 25.7평 이하 아파트들은 청약저축 가입자만 청약이 가능하므로 그 만큼 당첨확률이 높아진다.
청약부금 가입자는 되도록 청약예금으로 전환하는 것이 좋다. 전용면적 25.7평 이상 대형 평형 물량이 크게 늘어날 전망이기 때문이다.

▼ 다주택자는 알짜 주택 하나에 올인하는 것이 현명
예전에는 주택을 몇 채 가지고 있느냐가 부의 상징이었지만 지금은 사정이 달라졌다. 다주택자의 경우 보유기간, 시세차익에 상관없이 50%라는 고율의 양도세가 부과되기 때문이다. 따라서 2007년 이전에 알짜 주택 하나에 올인하는 것이 유리하다.
처분 순서는 시세차익이 작고, 보유기간이 길되 향후 전망이 좋지 않은 물건부터 정리하는 것이 좋다. 물론 지금 같은 상황에서는 주택 처분이 그리 용이하지 않다. 그러나 조금 손해를 보더라도 2007년 이전에 처분하는 것이 좋다. 2007년 이후 부동산 가격이 상승하더라도 그동안의 보유세, 차익에 대한 양도세 중과 등을 고려해보면 지금 조금 손해보고 매도하는 것이 현명하다.



여성동아 2005년 10월 502호
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